说说南康的公寓价格

如果说公寓是用来投资，那么传统5-6%的回报率，并不是吸引投资者购买的关键理由。有人会说，6%的回报率吸引不了投资者吗？不是比银行利率高吗？这里面有两个问题要理清：

1、对大型投资者或单位而言，投资组合中部分低风险、保值性投资，回报率6%算保值了，甚至5%都可以。然大型投资者或单位未必会投一般性小公寓，因为基数太小，缺乏规模效应。

2、对南康老百姓而言，6%也不具备吸引力，因为房价平均一年就可能上涨25%，4年就可能翻一番。所以南康人大都炒房去了，而非公寓。至于是否每年都会涨25%，炒房人自然希望，但绝大部分人是不知道的，只是预计还会涨，在我们老百姓的投资世界里，房子更像是一个看不太懂，但又是唯一信得过的理财产品。

当然，也有那种回报率远超6%的公寓，只是在南康，一般公寓暴涨的情况不多，因为：

1、目前南康是一个以本土人占绝对多数的城市，外来人口占比相对偏少；

2、公寓不是刚需，它甚至无法解决一家三口或者2代同堂的问题；

搞清楚南康公寓回报率这一点，便理解了南康公寓产品定价的基本逻辑之一。

但为什么公寓依然有买家入手呢，其实除了回报率，公寓作为不动产，未来可能逐步产生的资产增值空间，也是投资者衡量的一个关键因素。那么谁会买公寓产品呢？

1、外来人口，基于一个长期工作需要；

2、本地人出于工作或者其他需要买套玩一玩的人，简单而言，提升生活品质或者工作效率的，这类人通常资金雄厚，而公寓不占用不动产名额的优势使得玩一玩得以实现；

3、中小型投资者，可用于投资的钱有限，同时又希望能尽量保值（包含但不等于第2种人）；

4、本土青年人士，要自由自在，不要压力和负担，房子的问题看得比较淡；

5、送给第三方。不过有限的数据显示，赠送公寓貌似并不多。这一类人，其实也可以归为第2类。

公寓产品首付5成，目前住宅首付3成，银行贷款制度上的差异，在于互联网、移动互联网时代，商业运营难度大，商业地产风险系数相对偏高。如果一个公寓的5成首付款赶上了住宅的首付3成，试问，公寓的吸引力有几何？

那么公寓首付和住宅首付到底相差多少，才能使得公寓首付认可度具备相对吸引力呢？按照目前市场上还有的房价在60万一套的模型做个测算（目前60万以下的房子不算多了）。有人可能会问，为什么不按60万以上计？初步判断如果一个客户必须在公寓和房子之间做出决择，那么他大概率是在本地没有房子或者已经有了两套房子，原因：

1、如果只是有一套房子，那么给下一代的需求，或者置换一套大房子的需求，会大于对公寓的需求，且他已经尝到了一套房的甜头。所以，以这类群体并非公寓的主力客群。

2、财力中等，且名下已有两套或者多套房子的人，买第三套房的压力和难度更大。

针对这两种情况，可选择的房价通常不会太高，至于那些更有钱的金主，则基本不会在买公寓和房子上面犹豫太多，喜好、一时兴起、投资等等都有可能任选一个。价格并非关键因素，这类人就是前文所说的第二类客群。

回到60万一套房子计算，首付3成计，首付18万。按一般情况下，年收入15万计，除掉基本生活开支，剩余10万左右，也就是说，辛苦工作半年存5万。这个不低于5万的价差算是一个临界点（半年后房价又存在上行的可能，所以当下必须决定），公寓首付大约13万左右，可能是一个理想的区间（带装修公寓、酒店式公寓等通常还会加上装修成本）。这是公寓产品定价的逻辑之二。

南康目前50平米左右的公寓租赁市场的价格，基本在-之间，也即，比较好的位置，比较好的产品可以租倒元左右，有的甚至更高一点。

如果公寓首付在13万，意味着公寓总价在26万左右。以50平米计，单价在元左右，按目前商业贷款10年，6.55%计，月供在左右。假设公寓在比较好的位置，能租到元，则租金可抵月供。以年递增5.5%计，动态回报周期约11年，此时，这个买卖开始具备了一定的吸引力。这是南康公寓定价的逻辑之三。

问题是，有时开发商会拿预期收益，或者按市场上的商品房价格作为参照物来为公寓定价。此时，过高的房价首先会降低收益率，拉长回报周期，如价格继续攀升，进而还将吞噬公寓资产未来的可能存在的增值部分。客户一来挣不到租金，二来挣不到增值空间，投资的理由又是什么呢？如果开发企业执意去尝试，则势必考验其在广宣环节、展示环节的高度和力度了。

给到业主一定的利润空间，是南康公寓产品定价的逻辑之四。

顺应市场，尊重客户的公寓产品，终将获得成功。人们也会逐渐在SOHO公寓住品中享受到——“第二个家”的乐趣。

文G

/02/04

南康青年

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