房产税要来了留给南康炒房客的时间不多
对于房价涨跌的分析，有很多理论，比如任泽平的金融、土地、人口理论；经济学角度的供需理论以及任志强那套屡试不爽的“夜壶”理论，当然，还有黄奇帆等人的房地产税影响房价理论。某人不才，试图浅显地和各位南康老表一一学习以上理论，期许能给各位买房提供一些建议。纯属爱好，喜欢的可以多多点赞、多多转发，反对的也欢迎拍砖、灌水。
一、任泽平的短期看金融、中期看土地、长期看人口理论。
大致意思是，如果短期金融环境宽松、房贷成本低廉，中期土地供应紧张，远期人口持续大量流入，房价就会上涨甚至暴涨；反之，房价则会失去上涨动力甚至反向下跌。下面，我们从金融、土地、人口理论来分析南康房价未来的支撑。
短期看金融短期看，以银行为代表的信贷资金会越来越紧张。首先，从顶层政策看。货币政策从适当宽松转向稳健中性，未来一段时间，货币供应将大幅收紧，市场上可流通货币会较大规模地减少，贷款将越来越难、越来越慢、越来越贵；其次，从银行资金量看。资管新规正式出台，有媒体预测会有一百万亿的理财产品从表外转回表内，回表之后，要计提准备金、超额准备金，初步预计会冻结20万亿的资金量。20万亿是什么概念呢？年一季度末，我国金融机构人民币各项贷款余额是万亿，20亿大概就是20%的量。市场放款量少了20%，你说银行资金紧张不紧张？最后，从最新的融资情况看。个人住房贷款方面，年，南康首套房房贷利率实行9折优惠，年，首套房房贷利率是上浮15%，房贷负担一下子加重了28%。与此同时，从我国的居民杠杆率（居民贷款额/名义GDP）从年是18%，快速攀高到了年的54%，居民债务负担在十年内增加了两倍，房奴们纷纷放弃了夜市南街，走进了厨房；从房企融资渠道看，年前4月，我国房企海外融资.2亿，同比上涨%，也就是说，中国的房地产大咖们在国内争相跑去国外借钱了；而且，家房企负债率达到79.42%，再创历史新高。开发商进入了债务集中到期、融资难、融资贵的“钱荒”时代。总结起来就是一句话，短期看，无论是银行、居民、开发商，都缺钱。
中期看土地年4月，住建部和原国土部联合发文，要求坚持“房住不炒”原则，加强住房和土地供应管理，对于商品住房库存消化周期在6-12个月的城市，要增加土地供应；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。也就是说，各地方政府要尽量把商品住房库存控制在1-1.5年左右。可以佐证的数据是，年，南康区计划供应商品住房用地.95亩，较年的.66亩增加%，大家可以这样去理解：如果说年的土地供应只够建设1万套房子的话，那么年的土地就可以建设4万套房子，住房供应量一下子放大到了头一年的四倍。所以，中期看，南康的商品住房土地供应将不再紧张。而且，随着龙华、唐江、朱坊、太窝、境坝、龙回、横寨等地数千亩家具聚集区的建成和投入使用，龙岭会有大量的工业用地腾空，这将大大地增加南康的土地储备，不用担心南康拿不出土地来建房子。
长期看人口目前来看，南康还不具备可以吸引人才流入的高端产业，也不具备可以吸引人力资源的高薪产业。靠着一个收入不高不低的家具产业维护着本地人口不流失，并吸引了部分于都、兴国、上犹、大余等周边县市的产业工人。未形成人口长期稳定、持续流入的人口预期。
二、经济学角度的供需理论。
首先，从供给看。年，南水的新盘一开盘就能卖个百分之九十以上。一些楼盘私底下卖指标，半夜偷偷开盘等房产乱象成了街头巷议公开的秘密；而到了年，南康的新盘开盘能卖个百分之五六十就算很不错了。南康再难看到“热烈祝贺**楼盘开盘劲销九成！”的朋友圈广告了。由此，我们有理由得出这样一个结论：南康目前的商品住房供给充足；而且，我相信，以后还会更加充足，城发拿的那七八块地还没上场不是？拥有套房源的恒大城和恒大江湾也值得南康老表们消化一阵子。
其次，从需求看。我去年曾经说过：南康的购房群体主要来自于三个部分：拆迁户、本地投资客、本地刚需。在当时，南康的购房群体只剩下在南康本地上班还没有买房的人了，而且那部分人大部分已经买不起了。很抱歉，当时我遗落了一个庞大的购房群体，就是那些在东部沿海上班却又买不起当地房子的南康老表。所以，总结起来，南康的购房群体主要来自于四部分：拆迁户、本地投资客、本地刚需、外地的南康老表。分项来看：1、拆迁户。今年肯定是还会有一些，但是拆迁规模比前两年会少很多，而且随着对赣州的进一步认同，现在的拆迁户可能会更倾向于中心城区而不选择在南康买房子。拆迁户再次引爆南康房价非理性上涨的可能性不大；2、本地投资客。炒过房的都知道，一套房子三年内涨幅（接盘成本-你的买入成本）要是不超过30%，那基本就没钱赚了；现在的南康房价，如果再涨30%，就是长沙现在的房价水平。大家觉得可能性大吗？3、本地刚需。买得起的基本都买好了，甚至有不少人给他们未成年的儿子都备好了婚房；买不起的，短时间内就更买不起了，宝宝们还要继续努力赚钱，再培养几年，等新一批韭菜长出来之后再收割吧；4、外地上班的南康老表。经历了年五一、十一、春节和年五一等四个返乡置业季之后，在外地上班的南康老表也收割的差不多了吧？各位可以环视一下你身边92年之前出生的、踏实工作的小伙子，没房子的还有多少？所以，未来一段时间，南康的购房需求整体将趋于稳定，像前两年那种恐慌性购房、楼盘开盘就售罄的现象大概率不会再出现。不信的话，大家可以看看，现在买房子还需要去中介那里买指标吗？
三、任志强的“夜壶”理论
夜壶理论讲的内容大致是:如果政府觉得经济不行了，就把房地产从床底下拎出来，刺激一下，经济就上去了；经济上去之后，就把房地产踢开，放回床底下。这套理论曾经百试不爽，打败了谢国忠等一众房价“空军”，甚至引得个别经济学家约赌失败，公开裸奔。回过头去看，任志强作为“多军”的，能够常胜，既是其多年的从业经验、勤奋学习、团队研究带来的专业素养所造就；也是中国经济高速增长和城市化进程快速推进的必然结果。But,今时不同往日。首先，从政府的定位看。十九大明确了人民对美好生活的向往就是中国共产党的奋斗目标，再次明确“房住不炒”的住房调控总基调，鼓励发展租赁住房，使广大百姓都能实现安居们。连最依赖房地产的海南都要以壮士断腕的决心远离房地产加工工厂，实行全省限购。其次，从城市化进程看，年中国城市化率是57.4%,根据国家发改委的规划，年我国城市化率要达到60%。相当于每年增加0.65%。举个例子，按南康70万户籍人口计算，那就是每年要新增城市人口70万*0.65%=人，大概是一千套房子的需求量。我们一起来脑洞大开一下：按照国家平均的城市化进程，在不考虑其他因素的情况下，每年只要有一个新的楼盘就可以满足南康新增城市人口的住房需求。是不是有点不可思议。如果我们把眼光放长远一些，在三五年前，南康每年新开盘的楼盘不也就一两千套？有什么不正常吗？所以，从城市化进程角度看，任志强的夜壶理论适应中国城市化进程快速推进的过去，但未必适应缓慢发展的现在；最后，从经济增速看，中央提出经济发展的新常态，不再追求经济增长的速度而更加
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